今年，國內(nèi)二手樓市變化莫測，國內(nèi)融資環(huán)境變差，貸款難且成本高，使得二手房市場持續(xù)低迷。購房者買賣成本增加，進(jìn)一步加深市場憂慮，加上一手樓價部分有調(diào)整，部分潛在置業(yè)者可能轉(zhuǎn)到新房市場，第四季度二手房市場或?qū)⒏�加清淡�?br />
秋季入學(xué)樓市旺季“爽約”了

在省城五一廣場附近開了一家房產(chǎn)中介門店的梁先生，已經(jīng)被這慘淡的樓市逼得身心俱疲。“進(jìn)入今年后半年，店里的業(yè)績更是下滑得厲害。原來還指望開學(xué)旺季能夠帶動一部分銷量，但就目前的狀況看來，是我過于樂觀地估計(jì)這個市場了。”梁先生說。

凡是做過房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)人都知道，秋季入學(xué)前后是二手房市場的一輪高峰，可今年，這個高峰卻沒有令二手房買賣業(yè)務(wù)明顯上漲。“大家都不出手買房子了，業(yè)務(wù)很難做，反而倒逼租賃業(yè)務(wù)，使租房成交量漲了一些，勉強(qiáng)支撐門店繼續(xù)經(jīng)營。”梁先生告訴記者。

從數(shù)據(jù)對比可以看出，廣州市二手房成交量逐月下滑，對此，廣州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人這樣描述這個市場：“‘二手房’市場的觀望氣氛漸濃。”多位房屋中介經(jīng)紀(jì)人表示，他們感覺到的不僅僅是“觀望氣氛漸濃”，而是“觀望氣氛非常濃厚”，市場成交已疲弱至冰點(diǎn)。

二手房中介轉(zhuǎn)作新樓盤代理

在樓市陷入僵局的大背景下，與房地產(chǎn)緊密相連的中介行業(yè)在受到嚴(yán)重打擊的情況下，出現(xiàn)了門店關(guān)閉，“整體性虧損”的現(xiàn)象。受經(jīng)營壓力所迫，二手房中介中開始謀求新的生存途徑——新樓盤代理。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，一般情況下，中介代理新樓盤是指雙方先簽訂代理合同，協(xié)商定價(由于房屋中介處于從屬地位，開發(fā)商的意見往往占據(jù)主導(dǎo)，因此定價一般是開發(fā)商說了算)，然后在規(guī)定的時間內(nèi)銷售樓盤，最后是根據(jù)銷售的數(shù)量向開發(fā)商收取傭金。“不轉(zhuǎn)型就只能被淘汰。”搜房網(wǎng)二手房集團(tuán)負(fù)責(zé)人，“如果房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不順應(yīng)形勢，仍堅(jiān)持只做二手代理，就很有可能無法繼續(xù)生存。”

廣州一家房產(chǎn)連鎖中介門店的店長告訴記者，目前他們正在與尖草坪區(qū)某樓盤做前期商談，希望能夠代理其項(xiàng)目。隨后，記者在另外幾家房屋中介處得知，很多中介均有此轉(zhuǎn)型計(jì)劃，并將在短期內(nèi)付諸實(shí)施。但目前與中介合作的樓盤項(xiàng)目，大多以小盤或者小產(chǎn)權(quán)房居多。

業(yè)內(nèi)人士鐘先生表示，其實(shí)代理二手房和新房，在實(shí)質(zhì)上講是一樣的，都是通過賣房獲取利潤，惟一的不同是，代理新樓盤需要做更多的前期工作，例如廣告宣傳、沙盤設(shè)計(jì)、營銷策劃等，這比做二手房業(yè)務(wù)要復(fù)雜得多。

有價無市買賣雙方僵持

“看著外省不少地方二手房已經(jīng)跌出‘白菜價’，可在廣州，這樣的情況還很少。”近期準(zhǔn)備購房的武女士表示，“我看遍了廣州市杏花嶺區(qū)附近的二手房，但近期卻沒有見一個房東愿意在價格上讓步，并且所有的稅費(fèi)都需要買方來承擔(dān)。眼看著附近的房源越來越少，最近我已經(jīng)開始拓寬了自己的選擇范圍，看了一些離市中心稍遠(yuǎn)一些的新盤。”記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，持有與武女士類似想法的人有不少。

廣州市某房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，在其掌握的374個二手房房源中，評估房價下降(包括漲幅為0%)的有260個，降幅最高的達(dá)到20%。但有房源的市場售價卻一直高居不下，更多的房主表示，房價如果上不去，就先租出去。因此，目前評估價和市場售價出現(xiàn)脫節(jié)現(xiàn)象。“現(xiàn)在二手房市場就是有價無市”，即現(xiàn)有房源售價仍很高，但真正成交的很少。在房屋中介工作四五年的小李告訴記者，“最近兩周都沒有任何二手房成交，連帶去看房的機(jī)會都沒有，大家都是買漲不買跌。”廣州搜房網(wǎng)二手房集團(tuán)負(fù)責(zé)人告訴記者，“目前廣州二手房市場的供需關(guān)系潛伏期可能要很長，市場的觀望情緒很重。”

小李認(rèn)為，“那些急于出手的房東，早就成交了，現(xiàn)在市場上剩下的房源，大多是一些不急于出手，還想再等一個好價錢的房東。他們已經(jīng)做好了持有放租的準(zhǔn)備，想要到市場轉(zhuǎn)好了再賣，所以這些房源在價格上不太可能讓步。如果實(shí)在想在一片區(qū)域內(nèi)購買二手房的客戶，一定要盯著每天的房源信息。由此看來，二手房成交已陷入僵持局面。”

心灰意冷后市不被看好

房屋經(jīng)紀(jì)人高先生告訴記者，二手房市場受到較大的沖擊，整個8、9月份的成交量一直處于冰點(diǎn)狀態(tài)。就目前看，現(xiàn)有的政策暫時仍無松動跡象，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)面的不穩(wěn)定因素，市場擔(dān)心未來經(jīng)濟(jì)放緩將影響到樓市發(fā)展，所以預(yù)計(jì)未來二手樓市交易將受阻。由于政策的限制，有條件、有資格買房的客戶被明顯限制，所以，預(yù)計(jì)在成交量方面，不會有大突破。“此外，目前限購政策產(chǎn)生的效果還沒有完全被市場消化，供需雙方可能會再觀望一段時間后才有可能好轉(zhuǎn)。但是就目前情況看，下半年大量新盤的上市或新推，導(dǎo)致廣州市商品住房庫存面積逐步加大，如果年底會有更多的保障房上市分?jǐn)偸袌鲂枨�，二手房市場在一段時間的觀望以后，價格下跌通道可能被打開。”高先生告訴記者。

分析之前的成交數(shù)據(jù)后，記者發(fā)現(xiàn)廣州市二手房成交最活躍的非杏花嶺區(qū)和迎澤區(qū)莫屬，于是著重在這兩塊區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行了調(diào)查采訪。由于后市不被看好，對于部分樓齡偏大、物業(yè)條件偏差的房源，房東對其價格略有松動。在廣州市大東關(guān)紅溝南街的幸福小城內(nèi)，一套69平方米的兩居室總價為387780元，單價為5620元/平方米，而之前這樣的房子的價格普遍在40萬元以上。房東告訴記者，是老房子所以價格會低一些，如果是優(yōu)質(zhì)物業(yè)，讓價空間則不大。在這一市場影響下，二手房裝修市場也受影響。